Аукціон торги по продажу авто. Аукціони з продажу квартир від банків

1. Родом з «лихих дев'яностих»
2. У пошуку «вторинки»
3. Торг за новобудову
4. Заставні квартири: дешево і сердито
5. Як стати учасником торгів
6. трохи статистики
7. Про компанію
8. Оплата і підготовка
9. безпосередньо торги
10. тактика
11. процедура
12. ЖК "Пресненський вал"
13. ЖК "Некрасівка"
14. ЖК "Базовская"
15. ЖК "Солнцево"
16. Продаж квартир за борги на аукціоні
17. Як взяти участь в торгах?
18. аукціонні майданчики
19. Продаж іпотечної квартири в заставі у банку
20. Аукціони з продажу квартир від банків
21. Якщо аукціон не відбувся
22. Переоформлення іпотеки на іншу особу
23. Ризики продажу квартири через аукціон
24. Висновок
25. питання
26. відповідь

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

На Заході через аукціони можна вигідно купити практично все - від старих меблів, що не представляє цінності, до нерухомості. Остання добре йшла з торгів в США і Європі під час минулої кризи, коли на ринку з'явилися заставні квартири банків. У Росії цей спосіб купівлі та продажу поки не дуже популярний, але торги проводяться, і взяти участь в них може кожен бажаючий.

Родом з «лихих дев'яностих»

Мало, хто про це чув, але аукціони з продажу квартир в Москві з'явилися ще на зорі ринку нерухомості - на початку 1990-х років. Як розповів директор департаменту вторинного ринку «Інком-Нерухомість» Михайло Куликов, 1991 і 1992 роки на ринку житла в Москві пройшли під знаком аукціонів - нерухомість продавалася саме так.

«Найяскравіші випадки, коли ціна реалізації зростала в 15-20 разів від стартової ціни, - згадує він. - Але щоб домогтися такого ефекту, спочатку потрібно було переконати продавця ризикнути і виставити об'єкт на торги по сильно заниженою ціною. Це дійсно було ризиковано, адже покупка могла відбутися і за ціною, близькою до стартової. Тоді продавець програвав. Але якщо виникав ажіотаж - а він створювався при спочатку цікавих передумови торгу і грамотному поведінці аукціоніста - виграш опинявся дуже істотним ».

Як розповів експерт, напруга при цьому в процесі аукціону було колосальним: «Люди сиділи червоними, блідими, в поту і лихоманці одночасно, продавці в буквальному сенсі непритомніли! Стрес був божевільний, але і вигода була приблизно така ж ».

Сьогодні стрес для учасників аукціону в общем-то зберігається, так як немає впевненості в тому, що суперник не перекупить заповітний лот, а ось види торгів змінилися - наприклад, з'явилися електронні торги. На офіційному сайті Департаменту міста Москви по конкурентній політиці сказано, що дистанційна участь в аукціонах мінімізує можливість змови між претендентами, оскільки мають на увазі принципи конфіденційності та анонімності.

У пошуку «вторинки»

Сьогодні можна знайти кілька варіантів аукціонів, на яких продають нерухомість. В основному з молотка йдуть заставні квартири банків і майно уряду Москви. Столична влада почала продавати квартири на вторинному ринку з другої половини 2014 року і до сьогоднішнього дня успішно продали з торгів більш 30 лотів.

Торги проходять раз або два на місяць, на них можна купити як квартири, так і кімнати. Причому в аукціонах беруть участь об'єкти, які знаходяться в престижних районах столиці в центрі, Південно-Західному, Західному та інших округах. Ціна лотів стартує від 5 млн рублів за квартиру і від 2,9 млн за кімнату.

«Середнє перевищення початкової ціни квартир і кімнат над аукціонної в 2014 році становило 4,8 відсотка, а в 2015 вже досягає 9,6 відсотка», - йдеться на сайті департаменту Москви по конкурентній політиці.

Вигода від такого аукціону буде залежати, звичайно, від кількості учасників, готових запропонувати більш високу ціну за обраний вами об'єкт. Є ризик, що ціна на квартиру може вирости і вище за ринок, тому ще до подачі заяви на участь, потрібно ретельно прорахувати можливий хід подій.

Аукціони цікаві не тільки людям азартним, але і поціновувачам нерухомості - можна «відхопити» якийсь цікавий об'єкт в центрі Москви, який неможливо купити на вторинному ринку.

Торг за новобудову

На аукціоні можна купити не тільки квартири на вторинному ринку, а й житло в новобудові. Ця практика поки теж знаходиться на початковому етапі, але є кілька нових будинків в хороших районах, квартири в яких продаються з молотка.

Йдеться про об'єкти, побудованих державними компаніями. За словами голови ради директорів компанії «Бест-Новобуд» Ірини Доброхотовой, електронні торги, в яких компанія бере участь в якості субагента, спрямовані на продаж майна Уряду Москви.

«Аукціони - єдино можливий спосіб реалізації в разі, коли треба продати державне або муніципальне майно . Федеральний закон № 44-ФЗ «Про контрактну систему в сфері закупівель товарів, робіт, послуг для забезпечення державних і муніципальних потреб» регламентує таку форму продажу квартир », - зазначає експерт.

Наприклад, на аукціоні продаються квартири в московських новобудовах в ЖК «Некрасівка», житловому кварталі на Базовской вулиці, житловому кварталі «Солнцево» (виставлено на продаж казенним підприємством «Управління цивільного будівництва»).

«Стартові ціни на новобудови дійсно дуже привабливі - від 4,2 мільйона рублів. В ході торгів більш просторі квартири (2-3-кімнатні) майже не дорожчають або дорожчають максимум на 5%. Зате однокімнатні можуть дорожчати до 10%. Однак навіть в такому випадку кінцева ціна не буде вищою за ринкову », - пояснила Ірина Доброхотова.

Заставні квартири: дешево і сердито

Окрема категорія нерухомості, яку можна купити з молотка - заставна, яку продають банки. На відміну від перерахованих вище варіантів торгів, в цьому випадку можна дійсно «зрубати» хороший куш і купити квартиру з великим дисконтом.

Як розповів Михайло Куликов з «Інком-Нерухомості», виставляючи квартиру на аукціон, банк зацікавлений виключно в поверненні своїх грошей, а значить, буде прагнути до продажу житла не стільки за найбільшою ціною, скільки в максимально короткі терміни. Відповідно, стартова ціна буде призначена така, щоб викликати інтерес у потенційного покупця. Однак експерт попереджає: «Квартира, яку банк продає з аукціону, може бути досить проблемною. Колишніх власників, які зможуть розплатитися по кредиту, доведеться виселяти, люди можуть почати боротися за своє втрачене житло, барикадувалися, відмовлятися виїжджати - це дуже складна, по-людськи важка і проблемна для покупця ситуація ».

Існують також аукціони, в яких продавцями виступають приватні особи, але це рідкість. І такий вид торгів не користується попитом, оскільки і так достатньо пропозицій на відкритому ринку нерухомості, яку можна купити, не вдаючись до маловідомої схемою - аукціонам.

Як стати учасником торгів

Однак покупцем на таких аукціонах може стати будь-який громадянин Росії, який має ІПН. За словами Катерини Баглаевой, юриста колегії адвокатів «Юков і партнери», щоб брати участь в торгах, потрібно дотримуватися деякі вимоги. «Зате всі дії відкриті, всі бажаючі можуть ознайомитися, брати участь, стежити за ходом торгів», - зазначила експерт.

Отже, для того щоб стати учасником торгів і, відповідно, претендентом на покупку квартир від столичного департаменту по конкурентній політиці, треба отримати електронно-цифровий підпис (ЕЦП), пройти акредитацію на майданчику, де буде проходити аукціон (наприклад, вони проходять на електронній торговельному майданчику «Сбербанк-АСТ»), внести завдаток у розмірі 200 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і подати заявку на участь. На перераховані вище процедури треба розміщувати не менше 10 робочих днів. Переможцем аукціону стає учасник, який запропонував найвищу ціну за квартиру. Стати власником квартири можна також через 10 днів.

Продаж столичних новобудов проходить на майданчику «Роселторг», там покупець може побачити перелік квартир, виставлених на найближчий аукціон. Забезпечувальний внесок в такому аукціоні становить 100 тисяч рублів. До речі, квартири, які беруть участь в торгах, можна купити і за допомогою іпотеки - потрібно тільки надати письмове схвалення банку із зазначенням максимальної суми кредиту.

Ольга Денисова

Створене в 1998 році спеціальною постановою уряду Москви ВАТ "Мосреалстрой" було уповноважене займатися реалізацією нерухомості. З 2015 року ця організація увійшла в холдинг АТ "Мосінжпроект", що займається будівництвом повного циклу. Раніше в електронних торгах могли брати участь тільки державні установи і великі компанії, зараз же практично будь-який бажаючий може придбати квартиру через "Мосреалстрой". Відгуки про аукціон найсприятливіші.

трохи статистики

Державним будівельним компаніям дуже зручна й вигідна саме така реалізація їх об'єктів. У 2014 році за допомогою електронних торгів сотні дев'ятдесят і два покупця придбали квартири, і допоміг в цьому саме "Мосреалстрой". Відгуки про аукціон залишені в безлічі самими різними покупцями. Найцікавіше те, що така форма реалізації нерухомості швидко набрала обертів: вже в першому кварталі 2015 року було продано дві з половиною сотні квартир.

Адреси ще не такі численні, як це передбачається в майбутньому. Поки будуть розглядатися ЖК "Солнцево", "На Базовской вулиці" і "Некрасівка". Всі ці об'єкти будувалися силами КП УГС (Казенне підприємство "Управління цивільного будівництва"). Квартири в цих житлових комплексах реалізувалися через компанію "Мосреалстрой". Відгуки про аукціон постійно додавалися, їх можна проаналізувати для складання об'єктивної думки про компанії перед покупкою власного житла.

Про компанію

Аукціони з продажу нерухомості проходять в "Роселторге", це єдина електронна торговельна площадка в Москві. Чим вище в подальшому виявиться частка участі держави в будівельній галузі, тим вибір новобудов для покупців буде ширше. Партнерами компанії "Мосреалстрой" відгуки про аукціон теж залишені. Генеральний директор "БЕСТ-Новострой", наприклад, зазначила все більш зростаючу рік від року активність електронних продажів.

І це не дивно, у такої покупки безліч плюсів. Квартири продаються тільки повністю готові, з обробкою і документацією про право власності, а це значить, що покупець може вселятися в нове житло прямо негайно. Купівля квартири через аукціон "Мосреалстрой" клієнтові вигідна. Електронні торги роблять нерухомість то більше, то менше, але все одно дешевше, на відміну від придбання її іншим способом. "Більш-менш" тому, що процеси торгів в принципі непередбачувані, ціна кожного разу підвищується по-різному, проте десять-п'ятнадцять відсотків квартир йде за стартовою ціною.

Оплата і підготовка

Купівля може оплачуватися не тільки власними, але й позиковими засобами. Доступні різноманітні іпотечні програми від банків "Відродження" та реорганізованого "Банку Москви", кредити надаються на термін до тридцяти років під дванадцять відсотків річних. Бажаючим придбати квартиру під іпотеку залишається тільки взяти письмове підтвердження з обраного банку про погодження рішення щодо видачі іпотеки, але зробити це потрібно до початку аукціону.

Багато відгуки учасників електронних торгів починаються з перерахування мінусів, тобто тих труднощів, з якими довелося зіткнутися. Але все відзначають, що якби з самого початку були знайомі зі всією процедурою аукціону, оцінка цього підприємства була б зовсім іншою. Першим кроком є ​​отримання електронного цифрового підпису, за цю послугу потрібно віддати близько чотирьох тисяч рублів. Після цього настає черга реєстрації в "Роселторге", для чого необхідно сканувати всі сторінки паспорта, реквізити рахунку і СНІЛС. Тільки після цього вибирається конкретний лот і вноситься завдаток в сто тисяч рублів, які в разі перемоги зараховуються в рахунок оплати.

безпосередньо торги

Якщо в торгах участь прийнято не буде, то сто тисяч повернуться на рахунок через п'ять днів. А якщо участь прийнято, але виграв хтось інший, то ці сто тисяч заморожуються до моменту, поки переможець квартиру не викупить (зазвичай це десять днів). Це робиться для того, щоб віддати право на покупку наступному учаснику, якщо переможець необхідну суму не внесе. Якщо переможець відмовився від виграшу, то сто тисяч йому не повертаються. Якщо не відмовився, то оплачує послуги - тридцять п'ять тисяч рублів. Саме з цих та деяких інших причин в рядках багатьох відгуків читається засмучення.

Звичайно, такий процес простим назвати не можна, навіть схема покупки такої не здається. А в процесі аукціону багатьом стає зрозуміло, що для ефективної участі в ньому не вистачає певних навичок. Потрібно зауважити, що в усьому світі через аукціони нерухомість купують найчастіше професіонали. Тут важливим є правильний вибір, оскільки людина не може подати заявку на все торги відразу, він вибирає конкретну квартиру, і цілком може виявитися, що бажаючих дати за неї трохи більше грошей виявиться занадто багато. Можна поєднати кілька аукціонів, якщо дозволяють оборотні кошти, які можна ось просто так заморожувати.

тактика

Однак у відгуках про аукціон дуже багато і позитивного. Професіонали мають якоїсь тактикою участі в торгах, нею відразу можуть опанувати тільки дуже здібні люди. У Росії каста професіоналів тільки починає складатися, і відгуки залишають саме ті, у кого на торгах виявилися смётка, психологічна спостережливість, терпіння і вміння міркувати швидко. Перевагою електронних торгів ці люди називають набагато більші можливості для придбання юридично чистою квартири і за ціною іноді значно нижчою за ринкову.

Вони прогнозують, що цінова перевага буде зменшуватися, якщо аукціон придбає справжню популярність, а тому секретами діляться неохоче або не діляться зовсім. Перші торги, наприклад, якщо учасників трохи, залишають ціну незмінною або підросла на один або два відсотки, зате якщо учасників стане навіть всього п'ять чи шість, ціна виросте відсотків на десять. Це, звичайно, все одно мало, вийде значно дешевше, ніж на звичайному ринку. Однак тенденція, природно, їх турбує.

процедура

Учаснику електронних торгів потрібно мати цілий ряд абсолютно специфічних юридичних і технічних навичок і знань, в тому числі і по самій процедурі закупівель, які здійснюються в повній відповідності до законодавства РФ. Звичайно, можна залучити до роботи фахівців: технічні питання доручити програмісту, він налаштує програмне забезпечення, а юридичні - вирішити на консультації з хорошим професіоналом даного профілю. Однак деякі покупці вирішуються на самостійну участь в аукціоні. Для цієї мети "Мосреалстрой" пропонує відмінних менеджерів - і сміливих, і вмілих.

"Під ключ" установка програмного забезпечення і електронного підпису обійдеться мінімум тисячі в чотири, але в середньому обходиться тисяч в п'ятнадцять, якщо у охочого взяти участь в торгах технічні знання відсутні. Основний недолік схеми, як зазначається у відгуках, і в тому, що з перших кроків від учасника потрібні багато нетипові знання, вміння і навички, і набагато більше - в тому, що на торги виставляється обмежене коло об'єктів. Саме з останньої причини покупцями стають люди, зацікавлені конкретної квартирою в конкретному будинку, або ж приватні інвестори, яких цікавить тільки ціна.

ЖК "Пресненський вал"

У 2015 році цей проект став переможцем премії архітектурної ради як краще архітектурне містобудівне рішення. І дійсно, цей квартал самодостатній, у всіх деталях продуманий, що стосується і власного центрального бульвару, і паркової зони, і магазинів, і численних кафе. Одне з найулюбленіших дітищ компанії "Мосреалстрой" - "Пресненський вал". Відгуки про нього найсприятливіші з усіх, які можна почути і новобудовах. Багато хто відзначає двори, вільні від автомобілів, і те, що до найближчої станції метро всього чотири хвилини.

Інфраструктура, природно, повністю столична: підземний паркінг, гостьова автостоянка, захист від небажаних гостей на автомобілях, два власних дитсадка, на перших поверхах - банки, кафе, магазини. В хвилинах ходьби шістнадцять шкіл, сім лікарень, фітнес-центр, поліклініка. Близько Москва-Сіті, зоопарк, багато музеїв, двадцять шість театрів, консерваторія, величезна кількість храмів, в тому числі і кафедральний католицький собор. У рейтингу новобудов - найвище місце.

ЖК "Некрасівка"

Це Південно-Східний адміністративний округ, від МКАД в семи кілометрах. Житловий комплекс з 12 девятнадцатіетажнимі панельними корпусами найсучасніших серій. ЖК "Некрасівка" - епіцентр будівництва соціальної інфраструктури, масштабного благоустрою та розвитку транспортної доступності. У самий найближчий час цей район обіцяє перетворитися в практично ідеальне місце для життя. Квартири продає "Мосреалстрой". "Некрасівка", звичайно, далеко знаходиться від центру столиці, але саме в цьому багато покупців бачать основна перевага свого вибору.

Все вже побудовано, здано в експлуатацію і активно продається. Квартири з повною обробкою. Навколо зелені зони, це дуже приваблива особливість. Дві станції метро в самий найближчий час відкриються поблизу, вже побудовані і в найближчому майбутньому відкриються нові розв'язки на МКАД.

ЖК "Базовская"

Західне Дегуніно можна прівітаті з придбанням унікального "Житлового кварталу на Базовской" - 12 комфортабельних корпусів на дев'яти гектарах. Мінліва поверховість - від 17 до 25 поверхів. Будинки монолітні і панельні, збудовані за найсучаснішими технологіями з цікавим дизайном і зручним плануванням квартир.

Відмінні отримує "Мосреалстрой" відгуки про аукціон! "Базовская" - це проект, яким можна пишатися: кожен будинок має власне обличчя, індивідуальний вигляд, а все разом створюють позитивну картину, що піднімає настрій. І недаремно цей житловий квартал отримав дві престижні премії, встановивши рекорд на ринку нерухомості.

ЖК "Солнцево"

Сім 17-поверхових будівель побудовано в Західному АТ столиці. Інфраструктура розвинена добре, транспортна доступність на високому рівні , Екологічна обстановка сприятлива. Саме тому в торгах успішно беруть участь квартири цього житлового комплексу, які пропонує "Мосреалстрой".

У сучасному світі, якщо немає достатньої кількості грошей, то все можна придбати в кредит. Люди часто користуються позиковими грошима для здійснення будь-яких покупок, в тому числі і житла.

велику суму грошових коштів в кредит видають тільки під заставу, найчастіше нерухомого майна (Наприклад, квартири). У зв'язку з кризами і нестабільної економічної обстановкою в країні часто трапляється так, що віддавати кредитні гроші немає можливості. Заставне майно йде з «молотка». Як правило, це квартири придбані за допомогою іпотечного кредиту.

Іпотечний кредит видається на тривалий термін , І за цей період можуть змінитися життєві умови, з огляду на які людина не може платити по кредиту.

Однак є й інші способи відчуження іпотечної квартири і позбавлення від тягаря кредиту. Це можна зробити тільки за згодою банку. Існує кілька способів це здійснити:

Продаж квартир за борги на аукціоні

У разі, коли громадянин не може відповідати за своїми зобов'язаннями, він перетворюється в боржника. Іноді за утворився борг можуть вилучити квартиру для подальшої її продажу на аукціоні.

Відповідно до п. 1 ст. 446 Цивільного процесуального кодексу РФ (ЦПК РФ) стягнення не може бути звернено на житлове приміщення, якщо для боржника (і членів його сім'ї) воно є єдиним придатним для постійного проживання житловим приміщенням.

При цьому винятком з загального правила є, коли кредит був виданий під заставу нерухомості. Забрати квартиру можливо тільки в цьому випадку.

Існує кілька підстав вилучення житла за борги:

1. Рішення суду при арешті житла;
2. Рішення банку, в разі, коли не виплачується іпотечний кредит , Виданий під заставу нерухомості;
3. Конфіскація за вироком суду, в разі відшкодування шкоди, заподіяної злочином;
4. Прострочені платежі за податковими зобов'язаннями;
5. Наявність великої заборгованості за послуги ЖКГ (це відноситься до нерухомості, яка не належить боржнику на праві власності). Якщо квартира, яка знаходиться у власності боржника, є єдиною, то виселити з неї не можуть.

Треба відзначити, що вилучення квартири, на якому б підставі воно ні вироблялося, має бути відповідно до закону. Однак, як показує практика, вилучення квартири можливо тільки в разі заборгованості за іпотечним кредитом, або кредитом, виданим під умовою застави нерухомості.

Майно відправляється на продаж з аукціону тільки за рішенням суду. Після винесення судом рішення, за яким квартира вилучається за заборгованість, що утворилася, судовий пристав описує майно і за допомогою незалежного оцінювача проводиться його оцінка. Інформація про вартість квартири вказується у виконавчому листі.

Після цього квартира підлягає реалізації на аукціоні (торгах) спеціалізованою організацією - Росимуществом. Також такого роду процедури проводять і приватні агентства, які мають спеціальні ліцензії.

Як взяти участь в торгах?

У торгах можуть брати участь як фізичні особи (громадяни), так і юридичні (фірми). Для цього вони повинні подати заявку на участь в них. Як правило, форма цього документа прикріплюється до оголошення про проведення торгів.

До заявки необхідно додати певний перелік документів. В основний пакет входять наступні з них:

• Документ засвідчує особу (для фізичної особи ) - паспорт або установчі документи (для юридичної особи ) - статут, свідоцтво про державну реєстрацію. Також якщо учасником торгів є фірма, то необхідна довіреність на особу, що діє в її інтересах (крім директора).
• Документ (квитанція), що підтверджує внесення завдатку за конкретним договором;
• Згода другого з подружжя (якщо оформлений законний шлюб) на вчинення. Воно повинно бути завірено нотаріусом.
• Конверт, з вкладеним в нього пропозицією про ціну, яку особа готове заплатити за нерухомість.
• Бухгалтерський баланс за останній звітний період - для фірми.
• Опис усіх представлених паперів в дух примірниках. У ній будуть вказані точний час і дата прийому заявки і документів.
• Інші документи, передбачені законодавством РФ. Кожен випадок індивідуальний і може передбачати надання додаткових документів від учасників.

Згідно п. 1 ст. 90 Федерального закону від 2 жовтня 2007 р № 229-ФЗ «Про виконавче провадження» квартира повинна бути виставлена на торги протягом двох місяців з того моменту, як вона була заарештована за борги і передана організаторам торгів.

Інформація про проведення торгів розміщується на офіційному сайті Федерального агентства з управління державним майном (Росмайно) і на інших спеціалізованих сайтах. Вона повинна бути доступна всім особам, які бажають брати участь в такого роду процедурі.

В даний час активно використовується електронний спосіб подачі заявки на участь і всіх необхідних документів . Він значно зручніше, оскільки не потрібно особисто приходити і подавати документи, і витрачати на це час.

аукціонні майданчики

Торговий майданчик (ЕТМ) являє собою офіційний сайт, на якому відбувається продаж майна в формі аукціону. На такому майданчику особи-організатори та учасники можуть:

• подавати документи в електронному вигляді;
• ставити електронні підписи;
• робити ставки, а також здійснювати інші необхідні дії.

І все це можливо робити в режимі реального часу.

У статті 59 Федерального закону від 05.04.2013 № 44-ФЗ «Про контрактну систему в сфері закупівель товарів, робіт, послуг для забезпечення державних і муніципальних потреб» дано загальне визначення електронного аукціону, що полягає в тому, що під ним розуміється аукціон, що проводиться в наступному порядку:

1. Замовник даного заходу сповіщає необмежену кількість осіб про його проведення через єдину інформаційну систему сповіщення, а також про необхідну документацію;
2. Особи допускаються до участі в аукціоні по вимоги, заздалегідь підготовленим;
3. Аукціон проводиться оператором на електронному майданчику.

Оскільки майно, вилучаються за борги, не зменшується, а тільки збільшується, то зростає і попит на аукціонні майданчики. Таких майданчиків безліч, деякими з них є:

• АТ «Єдина електронна торговельна площадка»;
• Сбербанк-АСТ (Торговий майданчик Ощадного банку РФ);
• Російський аукціонний будинок;
• ЕТМ «ММВБ» та інші.

Процедура участі в торгах досить проста:

1. Особа вибирає об'єкт покупки, з представлених на електронному майданчику.
2. Далі необхідно придбати електронний підпис, тобто пройти реєстрацію на електронному торговельному майданчику - ідентифікатор покупця.
3. Укладається договір про завдаток, і він оплачується.
4. Подається заявка і певний перелік документів.
5. Чи наважаться питання про допуск (або відмову в ньому) кандидата до торгів, про що складається протокол. Якщо кандидат допущений, то він стає учасником.

Переможцем, а відповідно і новим власником нерухомості, визнається особа, що запропонувала найвищу ціну. Саме за тією ціною новий власник і зобов'язаний придбати квартиру.

Безсумнівним плюсом ЕТМ крім того, що немає необхідності особисто або через представника подавати документи на паперовому носії, є те, що учаснику не потрібно постійно контролювати хід торгів. Торги веде спеціальна програма, яка і виявляє переможця.

Продаж іпотечної квартири в заставі у банку

Відповідно до Федерального закону від 21.07.1998 № 10-ФЗ власник не має права продати квартиру до повного погашення боргових зобов'язань перед банком. Продати квартиру можна тільки в тому випадку, коли немає можливості платити кредит.

Однак зробити це можливо тільки після повідомлення банку про майбутній продаж. Далі банк розглядає пропозицію і дає відповідь на нього. Якщо банк дав згоду на продаж, то можна приступати до пошуку покупця і готуватися до здійснення угоди.

При цьому існує не так багато способів здійснити подібного роду угоду відповідно до законодавства РФ.

До таких способів можна віднести:

1. Продаж квартири самостійно або через ріелтора.

   В першу чергу потрібно обов'язково домогтися дозволу кредитної організації на продаж квартири, яка знаходиться у неї в заставі. Банк не дасть своє схвалення на продаж квартири, якщо не буде на це вагомих причин (наприклад, хвороба боржника, переїзд на постійне місце проживання в інший регіон, звільнення та ін.).

   Далі шукається покупець, готовий укласти попередній договір на покупку квартири з обтяженням, і внести завдаток в розмірі не погашеного кредиту. Така угода оформляється у нотаріуса. Після чого банк видає довідку про погашення кредиту та заставу. Ці документи потрібні реєстраційній службі, щоб зняти обтяження.

   Для того, щоб убезпечити вчинення правочину можна покласти в осередок банку суму, що залишилася грошей від вартості квартири. Одночасно з цим полягає основний договір купівлі-продажу.

   Гроші з банківської комірки продавець зможе забрати тільки після того, як банк зніме обтяження з квартири, і новий власник зареєструє право власності на неї.

2. Іпотека передається іншій особі.
3. Продаж квартири через аукціон (з ініціативи банку).

Ці варіанти продажу квартири не такі прості, як здаються, і вимагають попередньої підготовки, а також ознайомлення з усіма їх особливостями.

Аукціони з продажу квартир від банків

Продаж квартири з ініціативи банку практично нічим не відрізняється від самостійного продажу. Єдиним і дуже важливою відмінністю є те, що покупця на заставну нерухомість шукає безпосередньо банк.

Мінус в тому, що кредитна організація не передбачатиме інтереси продавця. Для неї головне повернути кредитні гроші. Тому для більш швидкого вирішення цього питання банк виставить квартиру на аукціон за мінімальною ціною.

Якщо виручених коштів не вистачить для погашення іпотеки та нарахованих по ній пені та штрафів, то боржнику доведеться доплачувати.

Перед тим як відбудеться продаж заставного житла на аукціоні, банк повинен вжити заходів щодо добровільного. Після спроб досудового врегулювання спору банк має право звернутися до суду з позовом. Тільки після того як суд прийме рішення на користь банку, до останнього переходить право реалізувати майно на аукціоні.

Заставна квартира виставляється на продаж за ціною, вказаною у виконавчому документі і, як правило, вона на 10-15% нижче, ніж її ринкова ціна. У разі визнання торгів, що не відбулися, проводяться повторні торги (аукціон). При цьому ціна може знизитися ще на 15%.

Деякі банки мають право самостійно проводити торги (аукціони). Наприклад, такі як - Сбербанк, ВТБ 24, Альфа-Банк, Дельтакредит, АІЖК і ін.

При цьому у деяких банків є своя аукціонна майданчик, де вони можуть здійснювати торги майном (рухомим і нерухомим).

Спеціально для цього і для зручності банки на своїх офіційних сайтах ведуть спеціальний розділ, де реалізують заставне майно - вітрина заставного майна. Там потенційний покупець може вибрати відповідне йому майно за ринковими цінами. Попит на таке майно зростає.

Якщо аукціон не відбувся

Згідно п. 2 ст. 58 ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» боржник має право протягом 10 днів після оголошення аукціону, що не відбувся викупити свою квартиру за початковою ціною і зарахувати в рахунок покупної ціни свої вимоги, забезпечені цього майна. Після чого іпотека буде погашена.

Коли повторні торги також визнаються що не відбулися банк має право придбати цю квартиру собі за ціною не нижче ніж на 25% від її початкової вартості. Ця сума також зараховується як платежі по кредиту. Якщо ж банк не реалізує право залишити майно собі протягом місяця, то іпотека припиняється.

Банки неохоче беруть майно собі, оскільки для банку це буде додатковою статтею витрат.

Перед тим, як повторно виставити квартиру на продаж на аукціоні, потрібно буде оформити права на неї, платити комунальні платежі, найняти представника, який візьме на себе її реалізацією і ін.

Переоформлення іпотеки на іншу особу

Практикується ще один спосіб продажу квартири - переоформлення іпотеки на іншу особу. Даний спосіб не простий і ускладнений тим, що продавцеві потрібно знайти покупця, який буде згоден купити разом з квартирою і борг по іпотеці.

Але перш ніж новий покупець стане власником, він повинен пройти обов'язкову процедуру схвалення банком. Банк перевірить платоспроможність нового покупця і якщо його все влаштує, то схвалить таку угоду. Таким чином, житло залишається в заставі у кредитній організації, але кредит буде виплачувати іншу особу.

При цьому з новим власником полягає новий договір іпотечного кредиту на невиплачену суму кредиту.

При цьому банк укладе новий договір тільки після підписання сторонами (продавцем і покупцем) договору купівлі-продажу даної квартири, який в обов'язковому порядку повинен бути нотаріально завірений.

Ризики продажу квартири через аукціон

Купівля квартири через аукціон може бути вельми вигідною для нового власника. Але разом з тим існує чимало підводних каменів при купівлі квартири на аукціоні:

1. Слід уважно поставитися до перевірки документів на квартиру.

Щоб не купити квартиру з прописаними мешканцями, необхідно взяти виписку з будинкової книги, де будуть вказані всі зареєстровані в квартирі особи. При покупці потрібно переконатися, що всі колишні мешканці виписалися, особливо це стосується неповнолітніх. Оскільки потім їх можна буде виселити тільки за рішенням суду, а виселення неповнолітніх зовсім заборонено законом.

2. Необхідно замовити виписку з Єдиного державного реєстру прав. У ній буде зазначено кількість власників. Це допоможе надалі уникнути суперечок з іншими власниками (якщо такі виявляться) на житло.
3. Запросити довідку про відсутність заборгованості по комунальних платежах. Її можна взяти в керуючої організації або ТСЖ (товариство власників житла).
4. Потрібно розуміти, що покупка житла проходить наосліп, що позбавляє покупця можливості оглянути його перед здійсненням операції.

Таким чином, не потрібно сподіватися, що при продажу заставної квартири всі документи в повній мірі перевірені організаторами торгів і знаходяться в повному порядку.

Висновок

Для позичальника, якому нема чим віддавати іпотечний кредит правильним і єдино вірним рішенням буде продаж квартиру, що спричинить за собою і погашення кредиту. Яким із запропонованих способів скористатися боржник має право вибрати сам.

Однак, треба розуміти, що при продажу житла за коштами аукціону, банк буде переслідувати тільки свій інтерес, а саме повернення кредитних грошей. У зв'язку з чим можливо кращим і найбільш вигідним варіантом для боржника буде проявити ініціативу і самостійно (або через ріелтора) знайти покупця.

Купівля житлової нерухомості через аукціон може бути дуже вдалим придбанням. Величезним плюсом, безумовно, є ціна, яка буде ринковою або навіть нижче. Але разом з тим потрібно бути дуже уважним і грамотним в цьому питанні. Ретельно перевіряти всі документи на квартиру, щоб після її покупки не зіткнутися з проблемою, для вирішення якої доведеться звертатися до суду.

питання

Повернення завдатку за участю в аукціоні з продажу квартир

Я беру участь в аукціоні як потенційний покупець квартири, і мною внесений завдаток за договором завдатку. Якщо за результатами торгів я не куплю об'єкт, то що буде з завдатком?

відповідь

У тому випадку, якщо Ви не стали переможцем на аукціоні, завдаток буде повернений в повному розмірі. Даний пункт повинен бути прописаний в договорі про завдаток. Як правило, він повертається протягом 3-5 днів на рахунок потенційного покупця. Коли переможець відмовляється від укладення основного договору купівлі-продажу, задаток не повертається.