- Продаж заставних квартир: як придбати
- Як проходять аукціони банків
- Умови продажу заставних квартир через аукціон
- Купити квартиру з торгів: можливі складнощі
- Ризики для покупця квартири в заставі
- Правильний договір купівлі-продажу
Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Аукціони - вдале місце для придбання заставних квартир.
Купівля квартири або будинку з торгів складний шлях придбання квадратних метрів як юридично, так і психологічно. Однак спокуслива ціна на заповітну житлоплощу іноді грає вирішальну роль.
Продаж заставних квартир: як придбати
На торги найчастіше потрапляють заставні квартири недбайливих позичальників, які з яких-небудь причин не змогли виплатити іпотечні кредити. Відповідно до Закону РК «Про іпотеку нерухомого майна» у разі невиконання боржником основного зобов'язання банк має право задовольнити свої вимоги шляхом реалізації іпотеки в судовому порядку.
Про те, як уникнути продажу закладеної квартири, читайте в спеціальному матеріалі .
В судовому порядку реалізація заставної квартири проходить відповідно до рішення суду за позовом банку. Продаж заставних квартир, які є предметами іпотеки, при цьому виробляється шляхом продажу з публічних торгів у порядку, встановленому процесуальним законодавством.
Однак можлива і реалізація іпотеки в позасудовому порядку, яка проводиться також шляхом проведення торгів на заставні квартири, які були організовані довіреною особою заставодержателя.
Варто також пам'ятати, що не всяка нерухомість може бути продана з торгів. Реалізація в позасудовому порядку не допускається у випадках, якщо для іпотеки нерухомого майна необхідно було отримати згоду іншої особи, але ця умова не була виконана. Неможливо реалізувати предмет іпотеки, який є об'єктом історичної, художньої чи іншої культурної цінності для суспільства. У цих випадках реалізація проводиться тільки в судовому порядку.
Ще один вихід для позичальника, який не може погашати іпотеку - це продаж квартири. Дізнатися, як організувати цей процес і не втратити житло можна тут .
Реалізація в позасудовому порядку не допускається у випадках, якщо для іпотеки нерухомого майна необхідно отримати згоду іншої особи.
Купівля закладеної нерухомості: вигоди і ризики >>>
Як проходять аукціони банків
1. Організація торгів з продажу квартир
Турботи по організації аукціону банку лягають на плечі довіреної особи, заздалегідь визначеного сторонами в іпотечному договорі. Якщо така особа не було визначено, воно призначається заставодержателем.
2. Місце проведення
Торги з продажу заставних квартир проводяться за місцем знаходження об'єкта нерухомості.
3. Час проведення аукціону
Торги можуть проводитися в будь-який день тижня з 9 до 18 годин.
4. Учасники
Брати участь в торгах може будь-яка юридична або фізична особа, включаючи самого позичальника та заставодержателя, крім довіреної особи, що займається організацією торгів.
5. Не здійснений аукціон
Торги визнаються що не відбулися у двох випадках: по-перше, якщо не набирається певна кількість покупців, їх повинно бути не менше двох осіб. По-друге, торги визнаються недійсними, якщо особа, яка виграла торги, у встановлений строк не виплатило призначену ціну.
Визнання торгів такими відбувається на наступний день, після того як мало місце бути одне з вищевказаних обставин.
6. Завершення торгів
Після того як торги завершуються, і покупець сплачує кінцеву ціну за об'єкт нерухомості та інші необхідні від нього платежі, довірена особа зобов'язана передати йому документ, який свідчить про придбання об'єкта нерухомості на торгах, скріплений підписом довіреної особи.
Як розірвати іпотечний договір? >>>
Умови продажу заставних квартир через аукціон
До того, як нерухомість буде виставлена на аукціон, довіреній особі необхідно виконати ряд певних законодавством вимог та умов.
Довірена особа повинна скласти, зареєструвати і вручити заставодавцю повідомлення про невиконання основного зобов'язання. Дане повідомлення в обов'язковому порядку завіряється органом, що виробляли реєстрацію самого іпотечного договору.
Якщо протягом 30 календарних днів з дня вручення або надіслання даного повідомлення заставодавець не задовольнить вимоги, які випливають з цього повідомлення, то довірена особа зобов'язана скласти повідомлення про торги на заставну квартиру. Воно повинно зареєструвати його, вручити заставодавцю і заставодержателю і опублікувати офіційне оголошення про торги.
Результати торгів можуть бути оскаржені господарем заставного майна протягом 3-х місяців.
Всі угоди з заставними квартирами з моменту публікації оголошення забороняються. Якщо ж угоди були проведені, то вони визнаються незаконними. Торги можуть проводитися не раніше ніж через десять днів після публікації першого офіційного оголошення.
Отримавши повідомлення про невиконання основного зобов'язання, заставодержатель має право звернутися з позовом до суду, якщо у банку відсутні підстави для реалізації іпотеки. Крім того, заставодавець має право звертатися до суду із заявою про надання відстрочки в реалізації іпотеки строком на один рік.
Яке покарання чекає банківських боржників >>>
Купити квартиру з торгів: можливі складнощі
Оскаржити аукціон квартир
Якщо які-небудь з вищевказаних процедур не проводилися або правила їх проведення були порушені, то господар закладеного нерухомого майна має право протягом трьох місяців оскаржити результати торгів.
Також якщо торги по якимось звершенням не відбулися, то заставодержатель має право звернути закладене майно в свою власність.
- При незгоді з результатами аукціону (торгів) власник житла або зацікавлена особа має право оскаржити ці результати в судовому порядку шляхом пред'явлення позову до заставодержателя і переможцю торгів позову про визнання торгів недійсними, - коментує юрист Георгій Сорокін. - У разі якщо при організації торгів або їх проведенні довіреною особою будуть допущені порушення законодавства, суд може визнати торги недійсними, що тягне відновлення прав власника на квартиру. Однак визнання торгів недійсними не рятує власника житла від можливої втрати квартири, оскільки сам заставу квартири зберігається, що, в свою чергу, дозволяє заставодержателю пред'явити свої вимоги в судовому порядку.
Борги по іпотеці: що робити? >>>
Ризики для покупця квартири в заставі
Зустрічаючи оголошення про продаж заставної квартири, багато покупців свідомо ігнорують їх. Зазвичай це відбувається через побоювання, пов'язаних з можливими проблемами при покупці такого житла.
- З огляду на, що результати торгів є оспорімимі, то ризик для покупця втратити купленої квартири з торгів завжди присутній, - коментує юрист. - Ризик виникає при подачі зацікавленою особою позову до суду про оскарження результатів торгів. Однак сам факт подачі позову в суд не означає, що торги будуть визнані недійсними, а покупець втратити квартиру. Всім доводам зацікавленої особи судом буде дана оцінка і по результату буде винесено судовий акт, яким буде вирішено питання про законність або незаконність проведених торгів.
Також певний ризик втратити придбаний з торгів майна виникає вже після її придбання на підставі заяви від попереднього власника. Тому в договір купівлі-продажу, що укладається з банком, неодмінно потрібно внести пункт про те, що банк зобов'язується повернути вам гроші.
Ще одним неприємних наслідків придбання квартири з торгів може бути відмова заставодавця передати покупцеві майно, яке той придбав на законних підставах на торгах. За словами юриста, в цій ситуації покупцеві доведеться самостійно звернутися до суду з позовом про витребування житла з чужого незаконного володіння (позов про виселення).
Крім того, покупка може вважатися незаконною, якщо сума угоди не покриває суми застави. Така ситуація може виникнути, якщо житло купувалося за високу ціну, а до моменту продажу нерухомості «з молотка» ціни на квартири значно знизилися. Колишній власник квартири на цілком законних підставах може подати заяву про неповну покритті боргу вже після того, як квартира буде оформлена на нового власника.
Як продати іпотечну квартиру ? >>>
Правильний договір купівлі-продажу
Хоча і процес підписання договору купівлі-продажу є фінальним акордом довгого шляху під назвою «покупка нерухомості з молотка», розслаблятися не варто і до документальної сторону питання необхідно поставитися з повною відповідальністю.
- В даному випадку укладання договору купівлі-продажу між переможцем торгів і довіреною особою є заключною стадією придбання квартири на торгах, якому, в свою чергу, передує ряд заходів, - каже Георгій Сорокін. - До них, як було зазначено вище, відносяться: підготовка, реєстрація та вручення повідомлень, подача оголошень про торги та т.д. Якщо на цій стадії будуть допущені порушення, то ніякі умови, прописані в договорі, не виключають можливості втрати квартири покупцем.
Фото: 1bankrot.ru, forbes.kz
Мадіна Абдуова, інформаційна служба kn.kz
Як розірвати іпотечний договір?Борги по іпотеці: що робити?