- Характеристика розірвання договору купівлі-продажу
- Випадки розірвання договору купівлі продажу квартири
- Обставини розірвання договору купівлі-продажу квартири
- Недійсність угоди купівлі-продажу
- Купівля-продаж квартири юридичною особою
- Розірвання договору до моменту державної реєстрації
- Розірвання договору Росреестра
- Досудове порядок розірвання договору купівлі-продажу
- Розірвання договору купівлі-продажу квартири через суд
- Приклади ситуацій по розірванню договору купівлі-продажу квартири
- Безпеки для продавця квартири
- Безпека покупця квартири
- Висновки в питанні розірвання договору купівлі-продажу квартири
Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Чи можна розірвати договір купівлі-продажу квартири з ініціативи одного боку? За законодавством в загальному випадку такі дії заборонені, проте є винятки з цього правила, і в деяких випадках таке розірвання допускається.
Розглянемо всі особливості даного процесу, щоб розрахувати свою лінію поведінки при розірванні договору.
Характеристика розірвання договору купівлі-продажу
Згідно із законом розірванням договору називається повне завершення правових взаємовідносин між сторонами договору та остаточне припинення дії договору. Оскільки у договору дві сторони, то розірвання договірних взаємовідносин між ними допускається або за взаємною згодою, або на вимогу суду.
У вимогах законодавства встановлена норма, згідно з якою розірвання договору допускається лише в тій же формі, в якій договір був укладений. Тобто, договір, укладений у письмовій формі, розривається шляхом підписання сторонами додаткової угоди до цього договору, яке є невід'ємною частиною первинного договору.
При розірванні договору закон вимагає, щоб всі виконані в рамках договору зобов'язання не могли бути відкликані назад.
Сторони не мають права вимагати повернення коштів або матеріальних цінностей, які були передані до моменту розірвання договору, якщо тільки цей порядок не був передбачений в тексті договору спочатку.
Наприклад: аванс, переданий продавцю, при розірванні договору не повертається, навіть в разі припинення всіх правових відносин за договором. На практиці припинення договірних взаємин за взаємною згодою зустрічається виключно рідко.
Випадки розірвання договору купівлі продажу квартири
Всі законні підстави для припинення договору перераховані в статті 450 Цивільного кодексу РФ. Зокрема, за цією статтею дозволено розривати договір за наявності істотних порушень однієї зі сторін існуючих умов договору.
У числі умов для розірвання знаходяться також інші випадки, якщо вони прописані в тексті самого договору або в законодавстві РФ.
Що має на увазі закон під «Суттєвими порушеннями умов»?
У загальному випадку при таких порушеннях інша сторона зазнає суттєвих збитків через неправомірні дії іншої сторони, що йдуть в розріз з умовами договору.
Якщо одна зі сторін позбавляється своєї вигоди, на яку вона розраховувала при підписанні договору, то договір підлягає розірванню. До таких істотних умов закон відносить:
- Відмова від оплати послуг або від передачі матеріальних цінностей. У разі договору купівлі-продажу житла такий випадок настає, коли договір вже пройшов реєстрацію в Росреестра, а оплата договору проведена не була.
- Якщо продавець квартири відмовляється після отримання оплати за договором покинути займану квартиру і виписатися з неї.
Обставини розірвання договору купівлі-продажу квартири
Наступним умовою, при якому договір підлягає розірванню, можна вважати наступ істотних змін в обставинах, які враховувалися при укладанні договору сторонами.
В цьому випадку провини сторін договору немає, але, оскільки змінилися об'єктивні умови не дозволяють сторонам досягти мети, яку вони переслідували при укладенні договору, що відбувається дуже часто, то єдиним можливим кроком для виходу із ситуації з мінімумом втрат є розірвання договору.
Приклад: договір купівлі-продажу квартири укладено, оплачений і покупець в'їхав у приміщення. При покупці продавець стверджував, що на квартиру крім нього не існує ніяких прав, обтяжень немає і претендувати на неї ніхто не може, проте через деякий час після укладання угоди з'являється з місць позбавлення волі родич продавця, який раніше був прописаний і проживав в даній квартирі.
Якщо ця людина вирішить через суд домогтися відновлення своїх прав на продане житло, то суд стане на його бік. Це проблема. Але якщо таке непередбачене обставина відбувається, покупець має право вимагати скасування всіх зобов'язань за договором купівлі-продажу.
Недійсність угоди купівлі-продажу
Є два різних поняття: розірвання договору та визнання угоди недійсною.
Спільне в цих двох явищ тільки одне: договір і в тому і в іншому випадку припиняє свою дію; обов'язки сторін при цьому також втрачають свою актуальність і необхідність виконання.
Наслідки розірвання договору та визнання угоди недійсною будуть різними: при визнанні угоди недійсною одна сторона, винна, повинна буде повністю повернути цінності, які вона отримала згідно з договором купівлі-продажу і буде змушена виплатити компенсацію за шкоду, який вона заподіяла другій стороні своїми діями в порушення угоди.
Судові органи визнають недійсним договір згідно з вимогами статті 167 ЦК Російської Федерації в разі, якщо:
- Договір порушує норми закону.
- Одна сторона договору визнана недієздатною або дієздатної з обмеженнями.
- Якщо визнається, що договір був укладений тією особою, яка не могла керувати своїми діями. Різниця з попереднім пунктом тут в тому, що людина ця не повністю недієздатний, мається на увазі, що підписав договір учасник не був у змозі управляти своїми діями тільки під час підписання договору з огляду на вживання наркотиків, алкоголю або з інших причин.
- Якщо одна сторона договору представлена неповнолітнім підписантом. Однак в разі, якщо суд визнає, що при даному договорі права неповнолітнього не були порушені , То договір буде визнаний законним.
- Якщо договір підписаний за допомогою обману, злочинної змови чи інших злочинних обставин. Для суду є складність в визнання незаконності продажу квартири тільки при встановлений факт шахрайства. При шахрайстві необхідно подавати заяву і в поліцію, і в суд. У поліції за вашою заявою має бути порушена кримінальна справа на винних.
- При визнання угоди уявної або удаваною, тобто якщо угода укладається без правових наслідків або прикриває інші правовідносини.
Купівля-продаж квартири юридичною особою
Якщо фізична особа купує квартиру у організації і з'ясовується, що у фірми статутні документи оформлені з помилками, суд може визнати такий договір недійсним.
Так, договір, підписаний особою, не уповноваженою підписувати такі документи, або договір, зареєстрований без схвалення засновників даної фірми визнають недійсним однозначно.
Розірвання договору до моменту державної реєстрації
Всі договори з продажу нерухомості повинні проходити обов'язкову державну реєстрацію в органах Росреестра. Якщо договір ще не пройшов реєстрацію, розірвати його буде набагато простіше. Якщо одна зі сторін висуне Вимоги щодо розірвання договору, і сторони досягнуть згоди в цьому питанні, для розірвання договору буде достатньо підписати додаткову угоду про розірвання.
Розірвання договору Росреестра
При зареєстрованому в державній організації Росреестра договорі, якщо квартира була передана покупцеві, в цьому випадку розірвання договору буде пов'язане з величезними труднощами. Після реєстрації договору в Росреестра покупець отримує право власності на придбане житло.
Угода по розірванню договору також має бути зареєстровано в Росреестра. Відповідно, державна реєстрація угоди щодо розірвання можлива, тільки якщо термін дії договору ще не закінчився.
Після повного виконання зобов'язань сторін і повного закінчення терміну, на який укладався договір, розірвати такий договір вже не представляється можливим. Після завершення терміну дії договору перереєструвати права власності в Росреестра вже не вийде.
У разі, коли угода виконана в повному обсязі, а договір вже пройшов реєстрацію в Росреестра, розірвання договору не буде супроводжуватися поверненням майна. Щоб повернути майно в цьому випадку, необхідно заздалегідь прописати цю умову про повернення в наявному договорі.
Досудове порядок розірвання договору купівлі-продажу
Якщо сторони не мають претензій один до одного, то розірвати договір купівлі-продажу вони можуть і без суду, за обопільною згодою. Спочатку сторони намагаються досягти до взаємної згоди. Для цього одна сторона пише офіційний лист до іншої з проханням про розірвання договору.
Друга сторона може відповісти на лист в термін не більше 30 днів. При відсутності відповіді через 30 днів або при відмові другої сторони перша сторона має право звернутися до суду.
Розірвання договору купівлі-продажу квартири через суд
Якщо зусилля сторін щодо розірвання угоди за взаємною згодою не привели до успіху, залишається подавати документи до суду. Часто при подачі позову позивач вимагає розірвання договору, не враховуючи того, що необхідно також вимагати повернення майна. Це серйозна помилка, оскільки суд може діяти тільки в рамках висунутих позивачем вимог.
Якщо суд прийме заяву позивача і винесе рішення про розірвання договору, то дане розірвання договору не буде причиною для повернення квартири продавцю. При такому стані речей продавець буде змушений подавати нову вимогу до суду, тепер про повернення майна.
Відповідно, щоб не робити таких помилок, необхідно подавати в суд відразу 2 вимоги: перша вимога про розірвання договору з перерахуванням підстав для розірвання і друга вимога про повернення всього переданого покупцеві майна.
При істотних порушеннях умов договору однією зі сторін друга сторона має право на відшкодування збитків та моральної шкоди.
Приклади ситуацій по розірванню договору купівлі-продажу квартири
Часто при укладанні договору з купівлі-продажу квартири сторони включають у договір пункт про те, що оплата за квартиру проводиться тільки після перереєстрації права власності на покупця.
В цьому випадку всі ризики лягають на продавца.После реєстрації договору в Росреестра повернути житло назад буде дуже складно. А якщо покупець при цьому відмовиться від оплати, то він отримає житло безкоштовно.
Однак продавець в даному випадку знаходиться під захистом статті 395 ГК РФ. Відповідно до положень даної статті продавець в цьому випадку має право на отримання з покупця відсотків, а також на відшкодування суми збитків. Детально дане правило освітлено в постанові Пленуму Верховного Суду Російської Федерації і Пленуму Вищого Арбітражного суду РФ № 10/22 від 29.04. 2010 року "Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав».
При виникненні розбіжностей між продавцем і покупцем в момент, коли права власності на квартиру ще не пройшли перереєстрацію, і оплата за квартиру ще не була внесена, продавець може або розірвати договір, або зажадати оплати.
Безпеки для продавця квартири
Для того, щоб не зазнати зайвих наслідками, має сенс закріпити такі положення в тексті договору заздалегідь:
- Домовитися про термін передачі грошей: або до, або після реєстрації прав на нерухомість.
- Передбачити можливість розірвання договору при невиконанні однієї зі сторін зобов'язань за договором.
Безпека покупця квартири
Покупець перш за все зацікавлений в отриманні нерухомості. Факт передачі квартири новому власнику підтверджується підписаним з двох сторін Актом передачі майна. Після підписання Акта про передачу квартира вважається переданої покупцеві. Однак небезпека в тому, що конкретний термін передачі ніде не вказано, що відкриває простір для маніпуляцій.
Краще передбачити неприємні моменти і обумовити розумний термін передачі квартири, обмеживши його, наприклад, певною датою, прив'язати яку можна до факту оплати грошей, до факту реєстрації майнових прав тощо
Такі умови передачі конкретніші, і при їх невиконанні вже можна вимагати передачі квартири в примусовому порядку, а також вимагати відшкодування збитків та моральної шкоди.
Висновки в питанні розірвання договору купівлі-продажу квартири
Як бачимо, процес розірвання договору купівлі-продажу в односторонньому порядку несе в собі масу складнощів, але при цьому цілком здійснимо. У законодавстві прописана маса підстав для розірвання договору. Складність викликає тільки доказ порушень договірних умов.
Основний висновок, який ви повинні зробити, полягає в тому, що в договірних відносинах виграє той, хто заздалегідь передбачає всі можливі наслідки договору і прописує спірні моменти в договорі, не забуваючи про свої інтереси.
Купівля-продаж квартири - це досить велика угода, щоб приділити питанню прораховування тонких моментів достатній час і достатні зусилля.
Істотні умови договору повинні бути виконані, і на це треба звернути особливу увагу: на конкретизацію терміну передачі грошей і передачі квартири, термінів реєстрації прав на нерухомість. Чим більше нюансів буде враховано при складанні договору, тим менше несподіванок згодом ви зможете зустріти.
Що має на увазі закон під «Суттєвими порушеннями умов»?