Оренда в Іспанії: пам'ятка для власника

Коротко про головне

Як відзначають експерти, сьогодні в Іспанії не існує налагодженого механізму контролю процесу оренди державою. Тому, як орендарям, так і власникам, необхідно добре знати свої права і обов'язки, щоб уникнути виникнення можливих проблем і складнощів з орендою.

Ключ успіху для власника, який вирішив придбати житло в Іспанії для його подальшої здачі, - це правильний вибір об'єкта. Мабуть, будь-який фахівець з досвідом порекомендує новоспеченому інвестору не брати на себе занадто багато і не намагатися організувати процес пошуку і здійснення операції самостійно. На іспанському ринку нерухомості існує величезна кількість тонкощів - від регіональних правил оренди до менталітету орендарів в різних районах країни. Тому для покупки необхідно залучити перевіреного ріелтора, що спеціалізується на продажу і оренді житлових об'єктів в Іспанії.

Два види оренди

Як і на будь-якому іншому ринку нерухомості, в Іспанії існують два види оренди: туристична (короткострокова) і довгострокова. Кожен з них має свої особливості. Туристична ліцензія необхідна власнику тільки в тому випадку, якщо він збирається здавати житло туристам на короткі терміни. Офіційно визначення такого виду оренди звучить так: «туристичної вважається нерухомість, власник якої здає її в експлуатацію третім особам в обмін на оплату на строк не більше 31 днів в два або більше разів на рік». Реєстрація «Apartamento Turístico» відбувається в мерії за місцем розташування об'єкта. Власнику необхідно обгрунтувати придатність житла для здачі в оренду, після чого йому буде видана відповідна ліцензія.

При покупці житла для туристичної оренди експерти рекомендують, перш за все, звернути увагу на сусідів в будинку - і уточнити, чи займаються вони здачею свого житла туристам. Якщо немає, то фахівці купувати житло в таких будинках не радять, оскільки можна зіткнутися зі скаргами мешканців - або навіть забороною на ведення комерційної діяльності. Але якщо багато мешканців будинку займаються туристичною здачею, то вони віддають собі звіт в тому, що збільшується знос будівлі - сходового прольоту, дверей, ліфта, погіршується матеріальний стан загальної зони користування. У цьому випадку витрати по матеріальним змістом загальних приміщень ведуться власниками спільно - забезпечуючи інвестору сприятливі умови для подальшої здачі об'єкта.

У цьому випадку витрати по матеріальним змістом загальних приміщень ведуться власниками спільно - забезпечуючи інвестору сприятливі умови для подальшої здачі об'єкта

Що стосується довгострокової оренди, то в Іспанії для неї не потрібно туристична ліцензія - і організувати процес здачі на порядок простіше. Компетентні агентства забезпечать дотримання прав орендодавця, щомісячні платежі за графіком, ведення бухгалтерії.

Послуги агентства обійдуться відносно недорого: як правило, при довгостроковій здачі це сума щомісячної вартості оренди, а при короткостроковій до додається 10% від суми щомісячного платежу. Хоча це може варіюватися від регіону до регіону.

Ключові фактори

Перед покупкою житла в Іспанії для його подальшої здачі власнику необхідно переконатися, що інвестиція буде виправданою - і принесе бажану віддачу. Щоб це зрозуміти, потрібно співвіднести ряд факторів, які допоможуть зрозуміти потенційну вигідність угоди.

  • Вартість. Щоб з'ясувати, чи є вигідною ціна обраного об'єкта, потрібно дізнатися середню ціну аналогічних квартир / будинків в обраному районі.
  • Район, в якому знаходиться будинок. Необхідно перевірити, чи є ця зона затребуваною у орендарів - і чи існує на місцевому ринку дефіцит пропозицій з оренди (наприклад, це стосується центрів великих міст). Плюс, з'ясувати, чи добре в районі розвинена інфраструктура, чи є він спокійним і безпечним. Це основні фактори, які впливають на ціноутворення і, отже, підвищують рентабельність при оренді.
  • Тип нерухомості. Власнику необхідно визначити, чи існують які-небудь фактори, що виділяють даний об'єкт в ряду аналогічних в даному районі. Це може бути унікальний дизайн, закрита територія комплексу, наявність басейну. Як правило, вілли, апартаменти, пентхауси і квартири з двома або трьома кімнатами користуються для оренди найбільшим попитом.
  • Орендна ставка. Варто заздалегідь перевірити середню вартість оренди в даному районі - відповідно до площі об'єкта і його характеристиками. Як приклад прибутковості житла щодо невискокой вартості можна розглянути довгострокову оренду в Валенсії. Так, при покупці «банківської» квартири вартістю € 30 000- € 50 000 і, як правило, потребує ремонту, щомісячний дохід від оренди становитиме тут € 300 € 400. Оренда нової квартири від забудовника або «вторинки» в багатоквартирному будинку вартістю від € 150 000 і вище і не вимагає ремонту, вартість оренди складе € 500 € 700 на місяць.

Оренда нової квартири від забудовника або «вторинки» в багатоквартирному будинку вартістю від € 150 000 і вище і не вимагає ремонту, вартість оренди складе € 500 € 700 на місяць

  • Тип оренди. Як правило, визначається розташуванням житлового об'єкта. Так, короткострокова оренда вигідніша в курортних містах. Плюси - більш високий прибуток, мінуси - сезонність, більш висока зношуваність нерухомості (поломки, прибирання), оплата послуг керуючої компанії (самостійно буде дуже складно стежити за таким типом оренди). Довгострокова оренда - більш вигідна в великих містах країни. Плюси - щомісячна орендна плата і відсутність сезонності. Мінуси - як правило, нижча загальний прибуток від оренди. Для туристичної оренди рекомендується вибирати власність в безпосередній близькості до пляжу і інфраструктурі, для довгострокової ж більше підходять об'єкти у великих містах з інфраструктурою і громадським транспортом в межах 500 метрів від житлового об'єкта.
  • Витрати. Перед покупкою потрібно взяти до уваги такі додаткові витрати, як ПДВ, витрати на реєстрацію нерухомості, нотаріальні витрати або відкриття іпотечного рахунку. Плюс - витрати на нерухомість, які згідно із законом оплачує власник (річний податок на нерухомість, оплата комунальних послуг «коммунідад», страховка, податок нерезидента та ін.).
  • Інвестиції, які будуть потрібні для здачі житла в оренду. Перед здачею власнику варто оцінити стан нерухомості і зрозуміти, чи потрібно проводити в ній капітальний ремонт, придбати нові меблі і т.д.
  • Ризики. Необхідно визначити, як їх мінімізувати, адже не буває інвестицій без ризиків. До них можуть ставитися такі фактори, як довгий «простий» житла без оренди, несплата орендарем орендної плати та ін. Перед покупкою, за допомогою надійного ріелтора, варто оцінити всі «за» і «проти» цієї власності і її «орендного потенціалу». І вже потім прийняти рішення, чи дійсно це того варте.

Регіональні тонкощі

Три роки тому уряд Іспанії виключило туристичну оренду з LAU ( «Закону про міський оренді») і делегував управління здачею житла 17 регіональним урядам. Тому оренда в кожному з цих регіонів відрізняється своїми тонкощами: десь обов'язкова реєстрація вимагається лише для перебувають у власності двох і більше об'єктів, десь власники повинні надавати в поліцію дані про постояльців, а десь туристам не можуть здаватися однокімнатні апартаменти.

Безпосередньо ціни на оренду «диктують» агенції по здачі в оренду і власники, а «правові аспекти» оренди - муніципалітети. Експерти відзначають, більш лояльні вони на Канарських островах, Майорці і в Андалусії, оскільки в цих регіонах обсяг оренди має такий «розмах», що повністю контролювати його просто неможливо. 80% нерухомості в цих регіонах просто не мають туристичної ліцензії - і навряд чи будуть мати в найближчі роки. Більш уважні до процесів оренди каталонці. Професіонали відзначають, що для власників ретельна легалізація оренди не є негативним фактором, оскільки обидві сторони - і власник і орендар - захищені законом.

До сих пір лише 11 з 17 автономних співтовариств країни випустили укази, що регулюють процес туристичної оренди. Наводимо свіжу інформацію по найбільш популярним регіонах Іспанії, яка опублікована іспанським порталом про нерухомість Spanish Property Insight .

В Андалусії оренда не регулюється владою. Ситуація повинна змінитися в першій половині 2016 року. Але власники, які володіють трьома і більше об'єктами в радіусі 1 км один від одного, повинні зареєструвати «Apartamento Turístico».

На Балеарських островах процес туристичної оренди регулюється з 2012 року, останні зміни внесені в Decreto 20/2015 . В даний момент регіональний уряд розглядає введення змін до вже існуючих правил. Власники можуть пропонувати об'єкти в оренду максимум для 12 гостей (6 спалень). Реєструватися повинні вілли, шале і таунхауси. Апартаменти в багатоквартирних будинках не підлягають реєстрації.

На Канарських островах туристична оренда підлягає ліцензуванню з травня 2015 року згідно з Decreto 113/2015 . Однак зважаючи на велике число неточностей і складнощів для власників, в даний момент новий уряд Канарських островів переглядає вміст документа. Сьогодні для туристичної здачі на Канарських островах не можуть використовуватися однокімнатні апартаменти, а всі орендарі повинні бути зареєстровані в поліції. В даний момент від реєстрації звільнено близько 90% туристичних об'єктів, що знаходяться в туристичних центрах, а також в рамках житлових співтовариств, оскільки перед туристичною реєстрацією перш повинні отримати згоду спільноти.

У Каталонії процес оренди контролюється з листопада 2012 року документом Decret 159/2012 . Туристичне житло неодмінно повинно мати ліцензію, а власники зобов'язані надавати в поліцію копії паспортів та всі деталі постояльців. Номер ліцензії обов'язково повинен включатися в усі рекламні матеріали. У Барселоні з травня 2014 року видача туристичних ліцензій припинена.

У Мадриді туристичну оренду з липня 2014 року регулює Decreto 79/2014. Згідно з цим документом, туристи можуть орендувати житло в іспанській столиці мінімум на п'ять днів. Здача в оренду однокімнатних об'єктів не дозволена, всі об'єкти повинні мати безкоштовний WiFi. Подавати об'єкт на реєстрацію для туристичної оренди потрібно разом з планом поверху з печаткою авторизованого архітекторського або геодезичного бюро. Це також можна зробити поштою.
Мурсія в даний момент ніяк не регулює процес оренди - але регіональний туристичний рада наголошує на необхідності запровадження відповідних правил. Коли це буде зроблено, поки невідомо.

Особливості оренди в Барселоні

Барселона - регіон Іспанії з найбільш серйозним контролем процесу оренди з боку мерії міста. Потенційним інвесторам важливо знати, що на даний момент видача туристичних ліцензій припинена на невизначений термін, а ті рідкісні апартаменти, які вже мають дозвіл на оренду - і при цьому виставлені на продаж, - оцінюються дуже високо.

Потенційним інвесторам важливо знати, що на даний момент видача туристичних ліцензій припинена на невизначений термін, а ті рідкісні апартаменти, які вже мають дозвіл на оренду - і при цьому виставлені на продаж, - оцінюються дуже високо

Від інших популярних туристичних напрямків країни Барселона відрізняється колосальною туристичної відвідуваністю в будь-який час року. Середня зайнятість індивідуальних апартаментів становить 85% -90% на рік, що дуже заманливо для інвестицій. Купуючи житло в Барселоні як для туристичної, так і для довгострокової оренди, рекомендується звернутися в спеціалізоване агентство, яке організовує всі правові аспекти подальшої здачі.

Дуже важливо переконатися в економічній стабільності квартиронаймача: для цього він повинен надати документи, що підтверджують свої доходи. Іспанські ріелтори радять утримувати не менше двох місячних оплат в якості застави, уникати багатодітних сімей та емігрантів з африканських та арабських країн для уникнення неприємностей із затримками оплати і «зносу» житла.

Представники іспанських агентств нерухомості, що спеціалізуються на здачі житла, настійно рекомендують всім власникам уникати так званої «чорної оренди». Працювати офіційно, включати ПДВ у вартість оренди, проводити доходи через банк. На даний момент скасовані щорічні квоти на ліцензії і заборонена видача нових дозволів на оренду в Барселоні. Тому щасливі власники ліцензій повинні максимально строго дотримуватися всіх правил по оплаті податків і загального змісту нерухомості, щоб ліцензію не втратити.

Суми штрафів за нелегальну оренду в Іспанії можуть досягати € 90 000 - а в середньому складають € 30 000.

Реєстрація власності

Як приклад наведемо реєстрацію нерухомості для туристичного використання в іспанському місті Валенсія. Власники тутешньої нерухомості повинні реєструвати її тільки в тому випадку, якщо володіють двома і більше об'єктами нерухомості. Для тих, у кого є від одного до чотирьох житлових об'єктів, кожен з них необхідно зареєструвати індивідуально. Якщо власник має п'ять і більше об'єктів, для подальшої здачі в оренду буде потрібно їх реєстрація на юридичну особу. Подати заявку на реєстрацію можна в будь-якому місцевому або регіональному адміністративному офісі.

Процес реєстрації досить простий. Власник житла повинен подати до місцевого муніципалітет «декларацію відповідальності» - документ, що підтверджує відповідність переданого об'єкта необхідним вимогам. Після цього об'єкт вноситься до Реєстру. Власнику видається сертифікат про реєстрацію з ідентифікаційним номером.

Після того як нерухомість зареєстрована, власник обов'язково повинен включати виданий реєстраційний номер і категорію об'єкта нерухомості в кожне оголошення про оренду.

Нагадаємо, що в Іспанії оренда нерухомості «туристичного призначення» без реєстрації є дуже серйозним порушенням закону.

оподаткування оренди

Процес оренди житла в Іспанії контролюють податкові органи країни. Кожен орендодавець повинен декларувати дохід і ПДВ із здачі в оренду своєї власності. Орендодавець зобов'язаний мати страховий поліс, який покриває матеріальні збитки, забезпечує медичне обслуговування в разі нещасного випадку. В Іспанії здавання нерухомості в туристичну оренду обкладається прибутковим податком у розмірі 24% без вирахування витрат. У тому випадку, якщо туристична нерухомість іноземного громадянина-нерезидента «простоює» і не здається в оренду, йому приписується дохід від її володіння в розмірі 2% від кадастрової вартості. До отриманої в результаті розрахунку сумі застосовуються загальні ставки (24%).

Якщо орендодавець є власником житла спільно з чоловіком, членом сім'ї або іншому - вони також повинні декларувати доходи та сплачувати податки в залежності від відсотка участі у власності.

Посилання на сайт податкової служби Іспанії англійською мовою: https://www.agenciatributaria.gob.es/AEAT.sede/en_gb/procedimientoini/GF00.shtml

П'ять порад інвесторам, які вирішили придбати нерухомість в Іспанії для її подальшої здачі в оренду

1. Ніколи не намагайтеся самостійно, з метою економії, займатися пошуком і покупкою житла в Іспанії. Найчастіше відсутність досвіду в сфері нерухомості та незнання мови можуть призвести до небажаних наслідків, аж до значних фінансових втрат. Не варто користуватися послугами гідів і перекладачів для покупки нерухомості! Для пошуку житла та оформлення угоди необхідно знайти надійне ріелторські агентства - в цьому можуть допомогти знайомі, які вже мали позитивний досвід покупки іспанського житла. Консультуватися і довіряти угоду варто тільки компетентним агентствам: мають офіс, штат, значний досвід роботи. Перш ніж звертатися до них, можна ознайомитися з базовою інформацією на провідних інтернет-форумах.

2. Перед покупкою проведіть невелике дослідження і дізнайтеся, наскільки швидко даний об'єкт можна буде продати в разі потреби. Порівняльний аналіз об'єктів з різними характеристиками можна з легкістю провести за допомогою популярних інтернет-ресурсів: іспанських fotocasa, idealista, habitaclia і європейських homeaway і homelidays.

3. Запитайте іпотеку на 50% вартості об'єкта. Процентні ставки в Іспанії досить доступні (3-3,5%). Згодом, після покупки житла і його здачі в оренду, з отриманого доходу ви зможете «гасити» щомісячні платежі. Нерезидентам Іспанії банки стверджують іпотечні кредити досить швидко, головне надати повний пакет необхідних документів. Як правило, сума кредитування операції не перевищує 50% від вартості житла.

4. Займайтеся здачею в оренду власності виключно легально, через компетентні агентства.

5. Проявляйте пильність при оформленні документів і доручень - не довіряйте цей процес виключно своїм представникам і агентам. Завжди переводите документи на російським мову, не скупіться на оплату послуг спеціалізованих перекладачів.

Портал HomesOverseas. ru дякує за допомогу в підготовці статті Катерину Прокудіна ( InmoRusa ) І Олега Климанова ( SEGLE IX ).

photocredits: depositphotos / flickr / segleix

HomesOverseas.ru

Bitlex.ua
Современные методы ведения бизнеса предусматривают широкое использование интернет-технологий, что дает возможность общения в интернете с неограниченным количеством  потенциальными потребителями различных

Bitlex.ua
Современные методы ведения бизнеса предусматривают широкое использование интернет-технологий, что дает возможность общения в интернете с неограниченным количеством  потенциальными потребителями различных

Производители женской одежды в Одессе
В современном мире производится огромное количество товаров, которые в дальнейшем и реализуются через интернет-магазины самих же производителей. Данный способ реализации товаров является очень удобным,

Отель Grand More
Grand Mirage Resort & Thalasso Bali – это пятизвездочный курорт, расположившийся в тропическом оазисе площадью 5 гектар среди роскошных экзотических растений в одном из известных курортов Танджунг

Семейный отель на берегу моря
Находитсяотель в районе пляжа Фалираки – с пологим, удобным песчаным заходом в море. Работаетпо системе «все включено». Отель участвует в проекте «Мама и малыш».   Территорияпологая, удобная для перемещения

Методы арт-терапии
Современные этому (общее представление о психодраме, музыкотерапии, танцтерапии, цветотерапии…) Введение. 3 1. Общая характеристика арт-терапии. 4 2. Арт-терапия в социально-культурной сфере. 8 3. Фольклор

Квартиры посуточно Черкассы
Orendar без посредников от владельцев Планируется поездка в Черкассы? Не понимаете, где лучше остановится на день либо больше дней? Вашему вниманию портал аренды жилища предлагает квартиры

Как продать нежилое помещение
Конкретно о продаже мы и побеседуем в нашей статье. Более возможный вариант использования нежилой недвижимости после её покупки у собственника – открытие магазина розничной либо оптовой торговли. Помещения

Температура в морозильной камере холодильника
Хранение специфичных товаров просит определенной температуры в морозилке, так как особые условия очень длительно сохраняют их качество и свежесть. Мясо и изделия из мяса еще подольше хранятся при температуре

Снять дом в краснодаре от хозяина
Есть особая интернет-площадка Posrednikovzdes.net, где агрессивно фильтруют объявления от агентов по аренде жилища. Можно отыскать объявления от собственников в узнаваемых интернет-досках, к которым

We have 4 guests online