Главная Новости

Покупка квартиры у наследника: риски, образец договора

Опубликовано: 06.09.2018

видео Покупка квартиры у наследника: риски, образец договора

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

При покупке квартиры важно обращать внимание на основание, по которому у продавца возникло право собственности . Если продавец получил квартиру по наследству, то существуют риски оспаривания сделки в будущем и потери купленного жилья без компенсации потраченных средств. Избежать таких рисков поможет тщательная проверка жилья на обременения .



Риски покупателя

Покупка наследственной квартиры влечет следующие риски:

появление претензий на жилплощадь третьих лиц после заключения сделки; признание продавца невменяемым или недостойным наследником; оспаривание сделки из-за кабальных условий сделки для наследника ; появление наследодателя, объявленного умершим по суду.

Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев с момента смерти собственника, но он может быть продлен еще на полгода, если объявившиеся наследники не обратились к нотариусу по уважительной причине, при этом уже заключенные сделки с квартирой могут быть отменены судом в пользу новых наследников ( ст. 1155 ГК РФ ).


Предварительный договор купли продажи (его законность)

Если после совершения сделки вскроются факты, позволяющие считать продавца недостойным наследником (например, умышленное причинение тяжкого вреда наследодателю при жизни), то другие наследники смогут оспорить свою долю наследства и отменить все заключенные с такой долей сделки.


Нотариальное заверение сделок с жильём

Кроме того, если продающий квартиру наследник состоит на учете в психоневрологическом диспансере или продажа квартиры поставила наследника в заведомо невыгодное положение, родственники могут оспорить сделку в судебном порядке.

Важно уточнить, как возникло право на наследство – на основании смерти наследодателя или объявления его умершим по решению суда ввиду отсутствия более пяти лет, так как внезапное появление живого наследодателя может привести к оспариванию всех сделок с его недвижимостью, если будет доказана осведомленность покупателей о нахождении наследодателя в живых ( п. 2 ст. 46 ГК РФ ).

Как избежать рисков

Алгоритм покупки квартиры у наследника включает следующие шаги:

Запрос у продавца всех документов на квартиру. Проверка возможных обременений. Составление договора с учетом полученной информации. Оформление сделки в Росреестре.

Безопасное приобретение наследственной квартиры начинается с проверки всех документов продавца. В первую очередь проверяется количество собственников жилья. Если владельцев несколько, они должны участвовать в отчуждении квартиры от имени продающей стороны или представить нотариально заверенные согласия на продажу квартиры.

Важно обратить внимание на дату возникновения права – если оно оформлено ранее, чем через год после смерти наследодателя, покупку лучше отложить, чтобы избежать внезапного появления других наследников.

Убедившись в наличии права собственности , нужно потребовать справку из миграционной службы о прописанных в квартире лицах и потребовать их выписки до подписания договора.

Чтобы обезопасить сделку от оспаривания другими наследниками , следует запросить у продавца справку о составе семьи из ЗАГСа, а также выяснить, как возникло наследственное право у продавца:

из-за отказа других наследников от своей доли в квартире; на основании решения суда; на основании завещания; по факту отсутствия других наследников.

Если квартира была получена после судебной тяжбы с другими наследниками, следует отложить сделку минимум на полгода, так как проигравшие суд наследники могут обжаловать решение. Завещание также может быть оспорено наследниками, если нарушилось их право на обязательную долю в наследстве ( ст. 1149 ГК РФ ).

Избежать оспаривания сделки из-за невменяемости или недееспособности продавца можно путем запроса справки из психоневрологического диспансера. Хорошим вариантом страховки будет знакомство с родственниками продавца и выяснение причин продажи жилья.

Дополнительной мерой будет запрос у нотариуса, оформившего наследство, сведений о деталях наследственного дела: количестве претендентов, разногласиях между наследниками и т.д. Важно учесть, что для такого запроса потребуется письменное разрешение продавца. Отказ выдавать такое разрешение может быть свидетельством наличия действующих обременений , поэтому от покупки в таком случае лучше отказаться.

Если наследник состоит в браке, важно получить письменное согласие супруги на сделку, заверенное у нотариуса.

Правила заполнения договора покупки

Договор купли-продажи квартиры, полученной по наследству, должен включать следующие обязательные разделы:

сведения о сторонах – ФИО, данные паспорта и адрес проживания; сведения о квартире; предмет сделки; данные об обременениях; цена покупки и способ расчета; права и обязанности сторон; ответственность сторон за нарушение условий договора; порядок решения споров.

Образец договора можно скачать здесь .

Предметом сделки является передача прав владения квартирой от продавца к покупателю за плату.

В разделе описания квартиры нужно указать площади, кадастровый номер и почтовый адрес, а также дату и источник возникновения собственности – право на наследство.

Если в квартире есть прописанные лица, нужно указать в договоре их пофамильный перечень. Также в разделе описания обременений нужно включить пункт, в котором продавец подтверждает отсутствие каких-либо претензий на жилплощадь со стороны третьих лиц – данный пункт заверяется в тексте подписью продавца с расшифровкой.

К обязанностям покупателя относятся перечисление продавцу суммы покупки и принятие недвижимости. К обязанностям продавца следует отнести:

передачу продавцу квартиры с ключами и документами ; участие в регистрации сделки; предоставление покупателю полной и достоверной информации обо всех имеющихся обременениях на жилплощадь.

В отдельном пункте следует наделить покупателя правом расторжения сделки в случае появления других наследников, имеющих претензии на квартиру. В разделе «Ответственность сторон» нужно обязать продавца возмещать полную сумму покупки и неустойку в размере 5-10 % от такой суммы при расторжении сделки из-за вскрывшихся обременений.

Ввиду наличия дополнительных рисков при покупке квартиры у наследника рекомендуется в качестве способа расчета по договору указывать банковскую ячейку или аккредитив , чтобы избежать потери денег до регистрации права в Росреестре.

Снизить возможные риски также поможет нотариальное удостоверение сделки – нотариус поможет составить договор с учетом требований гражданского законодательства, а также проверит квартиру на возможные обременения по электронным базам данных без визита в Росреестр.

Приобретение квартиры у лица, получившего такую квартиру по наследству, является высокорисковым вложением средств. Избежать признания сделки недействительной можно путем проверки продавца на дееспособность и запроса сведений об обременениях в Росреестре и через нотариальную контору.

Как перевести жилое помещение в нежилое правильно
Перевод жилого помещения в нежилое – насущный вопрос. Он может интересовать и многих предпринимателей, которые решили открыть свой бизнес, и собственное помещение в подходящем месте у них для этого есть

Чем сверлить керамогранит, как лучше это сделать?
В современном строительстве все большую популярность приобретает керамогранитная плитка. Изначально этот материал планировался для технического применения, поэтому при его создании акцент делался на такой

Как купить землю под строительство коммерческого объекта?
В любом крупном городе купить земельный участок под строительство – это та еще задача. Свободной земли практически не осталось. Дефицит, в свою очередь, провоцирует рост цен. Впрочем, это обстоятельство

Что такое намеренное ухудшение жилищных условий и как определяется факт его совершения
В 2005 году в ЖК РФ появился новый термин «намеренное ухудшение жилищных условий». В ст 53 он трактуется, как действия, способствующие ухудшению условий проживания. Как показывает практика, основная

Как избавиться от домашних муравьев
Зайдя однажды на кухню, вы вдруг осознаете, что уже не единственные хозяева в своей квартире — ваша законная жилплощадь захвачена полчищами муравьев, одними из самых зловредных домашних паразитов. Первая

Ипотека в Сбербанке — как выбрать, как оформить и как получить
Для многих граждан ипотечный кредит — единственный шанс купить собственное жилье. Оформить ипотеку можно в большинстве российских банков. Однако наибольшей популярностью у заемщиков пользуется Сбербанк,

Как организовать свое дело
Чтобы получить подробное руководство  для открытия своего дела, узнать последовательность этапов и их особенности, необходимо почитать данную статью. Чтобы организовать свое дело, и в случае,

Как корреспондент kommersant.ru делала ремонт в своей новостройке.
Вместе с ключами владельцу новостройки выдают пластиковую ручку. "Вот вам пока одна, откроете с её помощью все окна, проверите, всё ли в порядке. А потом, когда закончите чистовую отделку, мы вам выдадим

Как делится наследство после смерти мужа между женой и детьми?
Сталкиваясь с необходимостью получить и оформить имущество после смерти мужа, жена должна быть осведомлена в том, как это происходит, кому какая доля имущества переходит, кто и на что имеет право, как

Как бороться со стрессом
Стресс — это не то, что с вами случилось, а то, как вы это воспринимаете” . Ганс Селье В стремлении описать неизъяснимый мир человеческой души ученые придумали много новых слов, но тем самым, похоже,

We have 4 guests online
rss