Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Ответственность застройщика при нарушении сроков сдачи объекта

Опубликовано: 06.09.2018

Российское законодательство медленно, но верно совершенствуется. Несколько лет назад обманутым дольщикам было очень сложно даже просто вернуть свои денежные вложения, а не то что добиться выплаты какой бы то ни было неустойки.

Сегодня же на стороне рядовых участников долевого строительства – и закон, и судебная практика. Нерадивого подрядчика в любой момент можно привлечь к ответственности, заставив соблюдать закреплённые в договоре условия .

Главное – знать, как это сделать. И, конечно же, хорошо подготовиться и к предварительным переговорам с подрядчиком, и к судебному разбирательству. Опасаться последнего не стоит: шансов на положительное решение дела более чем достаточно.

Неустойка от застройщика | Застройщик обязан выплатить неустойку по ДДУ

Договор и сроки строительства

Как известно, единственно возможная форма долевого строительства на территории Федерации – договор долевого участия. В нём, согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ, обязательно должны быть указаны следующие сведения:

Освобождение застройщика от выплаты неустойки

объект строительства (дом, квартира и т. д.); предмет договора (обязательства инвестора и застройщика); цена договора (стоимость объекта, порядок выплат и т. д.); способы обеспечения исполнения подрядчиком своих обязательств (как правило, залог земельного участка); срок передачи жилплощади дольщику; гарантийный срок недвижимости. Если какой-либо информации из приведённого выше списка в документе нет, сделка считается недействительной

Любые попытки застройщика убрать из договора пункт об итоговых сроках сдачи объекта являются нарушением законодательства Федерации.

Перенос сроков сдачи

Срок передачи жилплощади дольщику, указанный в договоре, может быть изменён только при согласии участников строительства. При этом соответствующее уведомление застройщик должен отправить инвестору за два месяца до оговорённой ранее даты сдачи объекта. Если он по каким-либо причинам этого не сделал, с первого дня просрочки начинается начисление пени (неустойки). То же происходит в случае отказа дольщика от увеличения сроков проведения строительных работ.

Участники долевого строительства вовсе не обязаны соглашаться с переносом даты. Об этом необходимо помнить. Подписание соглашения о переносе – отказ от претензий к застройщику по факту нарушения договора. И, соответственно, отказ от взыскания неустойки.

Ответственность застройщика при нарушении договорных обязательств

Каждая из сторон, согласно законодательству РФ, несёт ответственность за исполнение в полном объёме взятых на себя ранее обязательств. В случае дольщика эти обязательства, как правило, ограничиваются своевременной передачей денежных средств. В случае застройщика имеют значение срок официального ввода объекта в эксплуатацию, срок передачи жилплощади инвестору, качество проведения строительных работ и т. д.

Основные меры гражданско-правового воздействия

Расторжение договора. Если застройщик не сумел вовремя предоставить вам вашу квартиру, вы можете отказаться от исполнения своей части соглашения и потребовать от него возвращения денежных средств и уплаты определённых законом процентов за их использование в коммерческих целях (ч.2 ст. 9 ФЗ №214).

Взыскание неустойки. Начисляется она на каждый день, следующий за датой передачи жилплощади, которая была установлена договором, вплоть до момента удовлетворения требований дольщика. Стандартный размер неустойки указан в ч. 2 ст. 6 ФЗ №214 и составляет 1/300 от действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ, умноженную на цену договора и срок просрочки. Если участником строительства является гражданин, то эта сумма увеличивается вдвое (1/150 от ставки рефинансирования). Уменьшение пени условиями договора недопустимо.

Возмещение убытков. В случае просрочки дольщик может потребовать от застройщика не только уплатить неустойку, но и в полном объёме возместить финансовые убытки (затраты на аренду квартиры и т. д.).

Компенсация участникам строительства морального вреда. Так как долевой договор попадает под действие закона РФ «О защите прав потребителей», каждый дольщик имеет право настаивать на возмещении вреда, полученного им в результате нравственных и/или физических страданий.

Сильные переживания из-за нарушения сроков возведения объекта, некомфортные условия проживания, грубость со стороны сотрудников компании-подрядчика и т. д. – всё это может быть основанием для взыскания компенсации

Как взыскать деньги?

Если застройщик не торопится передавать вам ключи от вашей новой квартиры, а отказываться от соглашения вы не намерены, стоит заняться подготовкой документов для взыскания причитающихся вам по закону денежных средств.

Досудебное урегулирование конфликта

Составьте предложение о добровольной уплате неустойки. Укажите в нём пункты вашего договора долевого участия , в которых прописана ответственность застройщика за грубое нарушение сроков сдачи объекта. Стоит также упомянуть в обращении ст. 6 ФЗ №214 и ст. 309 – 310 ГК РФ. Рассчитайте размер неустойки, актуальный на данный момент. Формула расчёта выглядит так: количество дней просрочки х 1/300 х ставка рефинансирования ЦБ х цена договора. То есть, если вы приобрели квартиру за 2 500 000 рублей, а застройщик задержал сдачу на 100 дней, он должен выплатить вам: 100 х 1/300 х 8,25% (действующая ставка ЦБ) х 2 500 000 = 68 750 рублей. К этой сумме добавьте убытки, понесённые вами из-за просрочки сроков передачи жилья. Приложите к предложению копию паспорта, копию долевого договора и копию документа, подтверждающего факт передачи застройщику денежных средств. Отправьте пакет в офис строительной компании ценным письмом с обязательной описью вашего вложения и уведомлением о вручении. Или отвезите лично, проследив за проставлением секретарём отметки о принятии.

Если застройщик заинтересован в сохранении своей репутации, он наверняка постарается как можно скорее ответить на ваше обращение, согласовать дату передачи жилья и перечислить деньги на ваш счёт.

Если же предложение будет проигнорировано, необходимо готовиться к судебному процессу

Судебное разбирательство

Составьте исковое заявление. По сути, оно будет содержать в себе те же самые требования, которые вы ранее изложили застройщику в своём предложении. Также можно добавить к ним просьбу о компенсации морального ущерба. Приложите к иску копию вашего предложения, почтовую квитанцию, опись вложения и ответ компании-подрядчика (при наличии). Обратитесь в суд общей юрисдикции (городской, областной и т. д.) и оплатите госпошлину. Если размер неустойки находится в пределах 50 000 рублей, подавать заявление следует в мировой суд по адресу главного офиса застройщика. В назначенный судом день примите участие в слушании. Суд имеет право по своему усмотрению уменьшить размер неустойки, если установит, что она явно не соответствует последствиям нарушения застройщиком своих обязательств. Как правило, случается это достаточно редко, но прецеденты всё же имеются. По результатам судебного разбирательства инициируйте возбуждение исполнительного производства в отношении застройщика. Для этого обратитесь с исполнительным листом в местный отдел службы судебных приставов. Можно также попробовать самостоятельно взыскать денежные средства с расчётного счёта строительной компании через банковскую организацию.

Юридическая помощь и посредничество

Зачастую судебные дела по взысканию неустойки и морального ущерба требуют от истца значительного количества времени и сил. Е сли вы не уверены, что сумеете защитить свои права, стоит обратиться за помощью и консультацией в юридическое агентство . Затраты на посредничество юриста в дальнейшем будут компенсированы вам в полном объёме после передачи соответствующего ходатайства при разрешении конфликта в вашу пользу.